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| Ejecución Hipotecaria |
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Si usted está atrasado en sus pagos de la casa, su prestamista puede declarar
una mora y ejecutar la hipoteca en su propiedad.
Cuando obtuvo su préstamo de casa, usted cedió una hipoteca (llamado
una escritura de fideicomiso en algunos estados) a su prestamista. Esto
creó un derecho de garantía real en su propiedad que le da al prestamista, el
acreedor, el derecho de comenzar un procedimiento de ejecución hipotecaria
para forzar la venta de su casa si usted no paga su préstamo según los términos.
La buena noticia es que, a los prestamistas, no les gustan las ejecuciones
hipotecarias porque son costosos y difíciles. La mala noticia es que
prestamistas no dudan en ejecutar un préstamo hipotecario si los pagos están
atrasados y no hay mejores opciones.
Lo Que Debe Hacer Primero
Su préstamo de casa probablemente es solo una parte de problemas financieros
más grandes. No entierre su cabeza en la arena y espera aún más mala noticia.
Elabore una estrategia para tratar con la situación inmediatamente. Sus opciones
incluyen:
- Reorganizar, consolidar o aun eliminar deudas a través de procedimientos
tales como la bancarrota
- Tratar de negociar un acuerdo con su prestamista
- Vender su casa
Hable con un abogado de bancarrota u otro profesional que aconseja a personas
con problemas de crédito. No debe tener ninguna dificultad en obtener una
consulta gratuita.
Un abogado debe explicar las opciones disponibles durante su primera reunión.
El abogado también debe explicar como él o ella esperaría a ser pagado. Abogados
que especializan en estos asuntos tienen maneras de crear arreglos de pago que
sus clientes pueden permitirse.
Negociando con Su Prestamista
Hable con su prestamista acerca de un acuerdo, tales como:
- Diferentes términos de pago (pagos más bajos o durante un periodo de tiempo
más largo)
- El perdón de algunos pagos atrasados como intercambio por un periodo más largo
para pagar
- Pagos más bajos como intercambio por una tasa de interés más alta durante un
periodo de pago más largo
- Refinanciación a una tasa de interés más baja (para reducir los pagos)
Prestamistas no están siempre dispuestos a transigir. La mejor oportunidad
para llegar a un acuerdo es cuando tenga a un abogado para representarle durante
las negociaciones.
Escrituras en Lugar de Ejecución
Si usted no puede llegar a un acuerdo, considere ofrecer a transferir la
propiedad al prestamista voluntariamente por una "escritura en lugar de
ejecución" (a veces llamado "escritura en lugar de pérdida de derechos").
Un prestamista puede dudar en aceptar una "escritura en lugar" si la ley
estatal le otorga a un prestatario un derecho de rescate por un cierto periodo
de tiempo (tal como hasta un año después).
Querrá tener a un abogado para negociar los detalles con su prestamista.
Una escritura en lugar de ejecución aún aparecerá en su informe de crédito,
lo cual puede hacerlo difícil comprar una casa en el futuro.
El Proceso de Ejecución
Las leyes estatales varían mucho, pero el proceso de ejecución generalmente
incluye:
- El envío de una notificación de incumplimiento por el prestamista,
probablemente por correo certificado
- Un periodo de tiempo después de la notificación para pagar al prestamista la
suma requerida para subsanar la mora y reestablecer su préstamo
- La decisión del prestamista a proceder con ejecución bajo los remedios
disponibles, los cuales pueden incluir:
- Ejecución judicial a través de una demanda para obtener una orden de corte
para vender la propiedad
- Ejecución extrajudicial a través de procedimientos deletreados en su hipoteca
(o escritura de fideicomiso) que permiten que un fideicomisario ejecuta la
hipoteca y vende su propiedad sin una orden de corte
- Después del vencimiento del tiempo requerido, una notificación de un remate
judicial por ejecución hipotecaria
- Una venta pública por remate en que el mejor postor puede comprar la propiedad
- Si no hay ninguna oferta suficiente, la compra de la propiedad por el
prestamista por una oferta de crédito basada en la suma que usted debe en su
hipoteca
- Si el prestamista acaba con la propiedad, una venta privada en una fecha
posterior
- Si usted no ha desocupado la propiedad por el tiempo del remate judicial, la
presentación de una demanda de desalojo o desahucio
A cualquier momento durante estos procedimientos, usted normalmente puede
quedarse con su casa si paga el saldo pendiente del préstamo y los costos de
ejecución.
Usted puede tener defensas para imponer. Usted también puede bloquear una
ejecución temporalmente por presentar una solicitud de declaración de bancarrota,
lo cual impone una suspensión automática que previene que el prestamista procede
adelante sin el permiso de la corte de bancarrota. Sin embargo, usted tiene que
evaluar sus opciones de manera realista porque las leyes en todos los estados
dan a los prestamistas varios derechos para proteger sus derechos de garantía
real.
Sherrie Bennett es la antigua directora de Servicios Legales para Estudiantes
a la Universidad de Washington en Seattle.
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